Maison ancienne - check list et évaluation des travaux
Maison ancienne - check list et évaluation des travaux
de : Froggy
le :
Bonjour,
J'envisage d'acheter une maison en meulière, construite il a un siècle
et qui a été assez peu entretenue au cours des 20 dernières années.
Il y a d'importants travaux à prévoir: le toit et le sous-sol sont
sains et les sols en parquet semblent tenir le coup, mais il reste
électricité, plomberie, peut-être chauffage, tous les murs et
plafonds, les ouvrants, et ravalement extérieur, voire suppression
d'un pan de mur porteur.
Nous avons fait visiter la maison par un architecte pour vérifier la
solidité de l'ensemble et faire une évaluation des travaux. Nous
ferons aussi venir des entrepreneurs mais avant l'achat nous n'avons
pas le temps de détailler les travaux souhaités.
Je voudrais profiter de l'expérience, bonne ou mauvaise, de ceux qui
sont déjà passés par là.
Y a-t-il des points particuliers, des "pièges" à regarder (et qu'un
architecte pourrait manquer)?
Des estimations de travaux, réalisées dans ces conditions, ont-elles
un sens? Et qui est le plus fiable, d'un architecte ou d'un
entrepreneur?
Merci de vos avis,
Re: Maison ancienne - check list et évaluation des travaux
de : hle
le :
On 23 juil, 21:30, Froggy a écrit: Bonjour,
J'envisage d'acheter une maison en meulière, construite il a un siècle
et qui a été assez peu entretenue au cours des 20 dernières année=
s. Il y a d'importants travaux à prévoir: le toit et le sous-sol sont
sains et les sols en parquet semblent tenir le coup, mais il reste
électricité, plomberie, peut-être chauffage, tous les murs et
plafonds, les ouvrants, et ravalement extérieur, voire suppression
d'un pan de mur porteur.
Nous avons fait visiter la maison par un architecte pour vérifier la
solidité de l'ensemble et faire une évaluation des travaux. Nous
ferons aussi venir des entrepreneurs mais avant l'achat nous n'avons
pas le temps de détailler les travaux souhaités.
Je voudrais profiter de l'expérience, bonne ou mauvaise, de ceux qui
sont déjà passés par là.
Y a-t-il des points particuliers, des "pièges" à regarder (et qu'un
architecte pourrait manquer)?
Des estimations de travaux, réalisées dans ces conditions, ont-elles
un sens? Et qui est le plus fiable, d'un architecte ou d'un
entrepreneur?
Merci de vos avis,
Bonjour,
Trois points qui me frappent toujours dans des constructions récentes,
y compris haut de gamme, donc a priori pas trop traités par la
profession :
- le confort d'hiver
- le confort d'été
- l'isolation phonique.
Le confort d'hiver, c'est ne pas avoir de recoins, de parois froides
ou de pièces froides. Bref une maison facile & bien chauffée - sans se
ruiner. Dans de l'ancien çà peut conduire à de gros travaux - quand
c'est réalisable : toiture, double-vitrage à ajouter, installation de
chauffage à refaire...
Attention à prendre en compte les spécificités de murs de pierre. Les
enduits & isolants modernes peuvent conduire à bloquer les échanges
d'humidité dans les parois.
La pierre est un mauvais isolant dans l'absolu malheureusement.
Le confort d'été. Une maison d'un siècle a des chances d'avoir qques
longueurs d'avance sur la construction moderne. Son poids devrait lui
donner de l'inertie et lui permettre de garder le frais.
L'isolation phonique. Ne pas avoir à murmurer le soir au RdC quand les
enfants sont couchés à l'étage ou ne pas bondir le dimanche à 7 heu=
res
quand un sac de billes est renversé sur le plancher... :-)
A+
Re: Maison ancienne - check list et évaluation des travaux
de : "Alex"
le :
"Froggy" wrote in message J'envisage d'acheter une maison en meulière, construite il a un siècle
et qui a été assez peu entretenue au cours des 20 dernières années.
.... Y a-t-il des points particuliers, des "pièges" à regarder (et qu'un
architecte pourrait manquer)?
oui. Des centaines donc on ne peut pas tout lister. Pars du principe que si
les gens du metier ne les voient pas, c'est que ce n'est pas visible. Il y
aura forcement des surprises au milieu des travaux, surtout si tu veux
changer le gros oeuvre. Des estimations de travaux, réalisées dans ces conditions, ont-elles
un sens? Et qui est le plus fiable, d'un architecte ou d'un
entrepreneur?
Les deux. L'archi va te donner des idees si tu ne sais pas ce que tu veux
faire ou si tu n'as aucune connaissance technique. Il doit pouvoir te donner
des prix a la louche. L'entrepreneur va te confirmer la faisabilite et te
chiffrer tout ca un peu mieux.
Fais gaffe, il y a de grosses differences de prix entre les entrepreneurs,
donc fais-en venir plusieurs.
Les estimations de prix comme ca seront precises a 20% au mieux. Par contre
un devis engage celui qui l'emet donc c'est relativement fiable. Mais
prevois de l'argent en plus quand meme.
Je ne pense pas que quiconque te donne un prix sur les choses que tu
realiseras toi-meme (a part si ca se resume a la peinture de finition et au
papier-peint ;-) )
Re: Maison ancienne - check list et évaluation des travaux
de : "Fredo"
le :
Salut,
Tout d'abord ce qui est important, c'est de savoir :
1) à quel but tu destine cette maison
2) les aménagements que tu veux y faire
3) quel est ton budget, pour l'achat et pour les travaux.
4) En fonction de tes talents de bricoleur, que peux tu faire toi même.
Pour ma part, j'avais acheté une maison de famille il y'a quelques années
(un investissement on va dire) en piteux état (toiture à refaire et 30% de
la maison habitable - le rez de chaussée)
Nous avons décidé de la rénover et vu le boum de l'immobilier dans ma
région, le plus interessant est de réaliser des appartements. Pour moi, vu
que la réorganisation de la maison était importante, je suis passé par un
architecte spécialisé dans les maisons anciennes qui a su me réaliser un
projet adapté à savoir réaliser deux appartements avec leur stationnement,
le respect des regles de voisinage (vis à vis) et dans ma région, le respect
des normes en cas d'innondations.
Donc si je reprens les 4 points du débuts:
1) si tu souhaite apporter des modifications structurelles importante à la
maison à savoir, perçage de murs maitres, création d'ouvertures, d'escalier,
du gros oeuvre en général ... il vaut mieux passer par un architecte. Dans
tes explications, tu souhaite faire une suppression d'un pan de mur porteur,
l'archi n'est pas toujours nécessaire car certains maçon travaillent avec
des bureaux d'étude capable de calculer sans risque les caractéristiques des
lintaux ... et à la fin, c'est quand même le maçon qui va réaliser le
travail.
2) Apparament, en "gros oeuvre" il n'y aurait pas grand chose, pour le reste
il existe des sociétés qui te fournissent des kits plomberie (PER garanti
100 ans) ou il ne te reste que le rainurage et la pose à faire ... c'est
presque comme du légo. Pour une maison de 100m2 avec cuisine, buanderie, wc
et douche séparé, j'ai vu des devis pour 1500euro HT hors robinetterie (sans
le wc ni la douche bien sur) juste les tuyaux, les raccords, la clarinette
(ce qui dispatche la flotte) et tu pose ça tout seul, pour la même maison,
en "traditionnel" (cuivre, ...) , les devis tournaient autour de 11000 euro
HT.
3) Budjet : en général, si tu prends un archi et qu'il assure aussi le choix
des artisans et le suivi du chantier, il faut compter entre 8% et 12% du
cout global du chantier. Pour moi, uniquement pour la réalisation des
esquisses (3 projets différents) du projet final (2 retouches) et du dépot
de permis de construire, j'en ai eu pour 9000 euro. Sachant que, dans mon
cas, je vais faire les travaux moi même.
4) Que peux tu faire toi même : moi je suis informaticien, il y'a encore 1
an, je n'avais jamais touché de marteau perforateur et je me croyais
allergique aux activités physique autre que la natation et le vélo.
Aujourd'hui, je sais faire du mortier et autres bétons et le rejointage de
murs en moellon m'est aussi naturel que taper un mail. Il est évident que
mes soirée, week-end et vacances pour les 2 ou 3 prochaines années vont se
passer dans le même club de vacances (vacances au chantier :-) mais bon ...
entre un projet initial clé en main estimé par l'architecte à 260 000 euro,
je pense arriver à m'en tirer pour 60 000. Une sacré différence non ?
Enfin, pour les piège que l'archi pourrait manquer ... il y'en a beaucoup,
pour ma part, en décroutant un mur de 60 cm d'épaisseur sur lequel je
pensais faire reposer mes poutres, je me suis apperçu qu'au lieu de pierres
ou de moelleons il y'avait un espèce de coffrage en brique et au millieu un
mélange de paille de de terre ... au final, on casse tout et on remonte avec
les pierres récupérée sur le chantier ... surcout, une quinzaine de sac de
ciment.
Ailleur, un superbe mur de cloture qui prolonge le mur de la maison
(magnifique pierres de 40x60x80cm) que je comptais casser pour récupérer les
pierres et les utiliser pour monter un autre mur était en fait constitué de
deux rangs d'agglo et rempli d'un béton dur comme de l'acier. Résultat, pas
de pierres et un travail titanesque pour éliminer ce qui devait être une
ébauche de construction de blockaus.
Au final, si cette maison est la maison dont tu rêve, que le cadre est
fantastique, fait tes comptes. Si le bricolage n'est pas pour toi et/ou que
le budget ne suis pas ... méfiance, la vie est trop courte pour se prendre
la tête avec des projets foireux.
Fred
Ps : Lorsque tu parle de toiture "saine" pense qu'il y'a 100 ans,
l'isolation n'était pas forcément en adéquation avec nos besoins actuels, je
pense à un copain qui ayant acheté un mas avec une toiture "saine" (elle ne
laissait pas passer l'eau) à du néanmoins la faire refaire car en hiver les
jours de mistral, il n'arrivait pas à obtenir plus de 15° dans la maison
chauffage à fond.
"Froggy" a écrit :
Bonjour,
J'envisage d'acheter une maison en meulière, construite il a un siècle
et qui a été assez peu entretenue au cours des 20 dernières années.
Il y a d'importants travaux à prévoir: le toit et le sous-sol sont
sains et les sols en parquet semblent tenir le coup, mais il reste
électricité, plomberie, peut-être chauffage, tous les murs et
plafonds, les ouvrants, et ravalement extérieur, voire suppression
d'un pan de mur porteur.
Nous avons fait visiter la maison par un architecte pour vérifier la
solidité de l'ensemble et faire une évaluation des travaux. Nous
ferons aussi venir des entrepreneurs mais avant l'achat nous n'avons
pas le temps de détailler les travaux souhaités.
Je voudrais profiter de l'expérience, bonne ou mauvaise, de ceux qui
sont déjà passés par là.
Y a-t-il des points particuliers, des "pièges" à regarder (et qu'un
architecte pourrait manquer)?
Des estimations de travaux, réalisées dans ces conditions, ont-elles
un sens? Et qui est le plus fiable, d'un architecte ou d'un
entrepreneur?
Merci de vos avis,
Re: Maison ancienne - check list et évaluation des travaux
de : "[ Fred ]"
le :
"Froggy" a écrit :
Bonjour,
J'envisage d'acheter une maison en meulière, construite il a un siècle
et qui a été assez peu entretenue au cours des 20 dernières années.
Il y a d'importants travaux à prévoir: le toit et le sous-sol sont
sains et les sols en parquet semblent tenir le coup, mais il reste
électricité, plomberie, peut-être chauffage, tous les murs et
plafonds, les ouvrants, et ravalement extérieur, voire suppression
d'un pan de mur porteur.
Nous avons fait visiter la maison par un architecte pour vérifier la
solidité de l'ensemble et faire une évaluation des travaux. Nous
ferons aussi venir des entrepreneurs mais avant l'achat nous n'avons
pas le temps de détailler les travaux souhaités.
Je voudrais profiter de l'expérience, bonne ou mauvaise, de ceux qui
sont déjà passés par là.
Y a-t-il des points particuliers, des "pièges" à regarder (et qu'un
architecte pourrait manquer)?
Des estimations de travaux, réalisées dans ces conditions, ont-elles
un sens? Et qui est le plus fiable, d'un architecte ou d'un
entrepreneur?
Merci de vos avis, *******************
Seule un architecte est en mesure d'évaluer les travaux à réaliser, ce n'est
pas le travail d'un entrepreneur qui n'est pas qualifié pour ça. Avant de
faire un estimation il faut déjà savoir quoi faire et donc au moins établir
un avant projet.
Fred
Re: Maison ancienne - check list et évaluation des
de : Gorgo
le :
Froggy a écrit: Bonjour,
J'envisage d'acheter une maison en meulière, construite il a un siècle
et qui a été assez peu entretenue au cours des 20 dernières années.
Il y a d'importants travaux à prévoir: le toit et le sous-sol sont
sains et les sols en parquet semblent tenir le coup, mais il reste
électricité, plomberie, peut-être chauffage, tous les murs et
plafonds, les ouvrants, et ravalement extérieur, voire suppression
d'un pan de mur porteur.
Nous avons fait visiter la maison par un architecte pour vérifier la
solidité de l'ensemble et faire une évaluation des travaux. Nous
ferons aussi venir des entrepreneurs mais avant l'achat nous n'avons
pas le temps de détailler les travaux souhaités.
Je voudrais profiter de l'expérience, bonne ou mauvaise, de ceux qui
sont déjà passés par là.
Y a-t-il des points particuliers, des "pièges" à regarder (et qu'un
architecte pourrait manquer)?
Des estimations de travaux, réalisées dans ces conditions, ont-elles
un sens? Et qui est le plus fiable, d'un architecte ou d'un
entrepreneur?
Merci de vos avis,
A partir du moment où un entrepreneur sérieux (et il faut vous en assurer)
vous remet un devis, c'est une référence fiable.
gorgo
Re: Maison ancienne - check list et évaluation
de : Emmanuel GENESTE
le :
[ Fred ] a écrit : "Froggy" a écrit : Bonjour, Y a-t-il des points particuliers, des "pièges" à regarder (et qu'un
architecte pourrait manquer)?
Dans ce type de rénovation, la moindre réfection est un point
particulier qui demande toujours un minimum de réflexion. Seule un architecte est en mesure d'évaluer les travaux à réaliser, ce n'est
pas le travail d'un entrepreneur qui n'est pas qualifié pour ça.
Je suis pas entièrement d'accord. Le plus fiable est la personne qui a
déjà mené à bien ce type de travaux. Et dans la réalité, c'est souvent
un entrepreneur du cru plus qu'un architecte des villes.
Mais l'architecte aura certainement beaucoup plus d'idée si il faut
remanier les pièces et il a une meilleur maîtrise du budget (enfin
normalement).
Bref, il n'y a pas de réponse figée et objective.
Ce type de rénovation est avant tout une aventure humaine, donc il faut
confier le projet à la personne avec qui vous avez le plus d'affinité.
Re: Maison ancienne - check list et évaluation des travaux
de : "[ Fred ]"
le :
"Emmanuel GENESTE" a écrit dans le message [ Fred ] a écrit : "Froggy" a écrit : Bonjour,
Y a-t-il des points particuliers, des "pièges" à regarder (et qu'un
architecte pourrait manquer)? Dans ce type de rénovation, la moindre réfection est un point particulier
qui demande toujours un minimum de réflexion. Seule un architecte est en mesure d'évaluer les travaux à réaliser, ce
n'est pas le travail d'un entrepreneur qui n'est pas qualifié pour ça. Je suis pas entièrement d'accord. Le plus fiable est la personne qui a
déjà mené à bien ce type de travaux. Et dans la réalité, c'est souvent un
entrepreneur du cru plus qu'un architecte des villes. ** je ne suis absolument pas d'accord . Il s'agit dans ce cas de
revaloriser un patrimoine (aspect fonctionnel, technique, esthétique). Un
entrepreneur n'est absolument pas compétent pour ça, ça n'est pas son rôle.
On n'achète pas son pain chez le boucher. Mais l'architecte aura certainement beaucoup plus d'idée si il faut
remanier les pièces et il a une meilleur maîtrise du budget (enfin
normalement). ** là je suis d'accord, n'oublie pas qu'il sagit avant tout de revaloriser
un patrimoine, et il ne faut pas se louper là dessus.
Fred