Bonjour,
Le conseil que je cherche n'est pas directement d'ordre pratique, quoique...
Je possèdes à la campagne (33) deux maisons inhabitées (secondaires), et une
ancienne écurie.
- une grande (300m²), mitoyenne avec celle (habitée) du voisin, en mauvais
état (couverture à refaire) avec beaucoup de terrain (2 ha).
- une autre, même village, un peu plus petite( 180 m²), en meilleur état,
mais pas habitable en l'état, moins de terrain (5000 m²).
- associé à cette deuxième maison, un hangar, ancienne écurie, (150 m²),
murs de 50/80cm de large, que j'aimerais aménager.
J'aimerais à bilan financier nul (je n'ai pas de ?? devant moi), revaloriser
la maison et l'écurie, en vendant nécessairement la première maison.
Mais je ne sais pas par ou commencer. Maçons, architectes, agents
immobiliers, notaires, ...
Comment procéder ? Quelle marche à suivre ?
Si quelqu'un a une expérience semblable, je suis preneur de toute idée (même
une idée de forum plus approprié...;-)
Merci d'avance !.
Re: Conseils TRES gros oeuvre ...
de : Gnafron
le :
Bastan a écrit : Comment procéder ? Quelle marche à suivre ?
Si quelqu'un a une expérience semblable, je suis preneur de toute idée (même
une idée de forum plus approprié...;-)
a priori il te faut un assistant à maîtrise d'oeuvre voire un maître
d'oeuvre qui vous conseillera au mieux sur les réalisations à faire, à
quel coût et qui vous apportera les entreprises qui réaliseront le chantier.
Malheureusement, des assistants à maîtrise d'oeuvre en BTP de rénovation
ça ne court pas les rues. Evitez les courtiers de travaux de résaux
(genre Illico et autres, ils n'apportent pas le conseil suffisant et ne
sont pas assurés en cas de malfaçon).
Ce que je ferais :
Dans un premier temps, consulter deux ou trois agences immobilières pour
une valorisation des biens en l'état actuel.
Dans un deuxième temps, établir une liste (en faisant appel à un
entrepreneur tous corps d'état, par exemple) des travaux à effectuer
pour revaloriser l'ensemble des biens concernés et se fixer un budget
"grosso modo".
Dans un troisième temps, aller voir un banquier et demander le chiffrage
d'un crédit hypothécaire pour la réhabilitation de l'ensemble avec une
hypotèque sur le premier bien. Lors de la vente tu seras gagnant.
Aller faire un tour sur les sites de l'ADEME et du conseil général pour
voir les subventions et crédits d'impôts accordées pour les rénovations
dans la région.
Faire un appel d'offres pour chaque corps d'état avec un cahier des
charges parfaitement défini des travaux à effectuer (y compris dans les
matériaux "visibles" à utiliser et la liste des références des livrables
(fabriquants et références catalogue de matériel sanitaire, carrelages,
tuiles, parquet,... ).
C'est un boulot monstre, mais c'est la seule façon de gagner de
l'argent... ou de ne pas en dépenser inutilement :-)
Sois patient, t'en as pour 12 à 18 mois...
Re: Conseils TRES gros oeuvre ...
de : "Bastan"
le :
Merci de tous ces renseignements !
Quelques précisions cependant, qui prêtreront surement à sourire car
basiques pour certains je pense .... a priori il te faut un assistant à maîtrise d'oeuvre voire un maître
d'oeuvre qui vous conseillera au mieux sur les réalisations à faire, à
quel coût et qui vous apportera les entreprises qui réaliseront le
chantier.
Malheureusement, des assistants à maîtrise d'oeuvre en BTP de rénovation
ça ne court pas les rues. Evitez les courtiers de travaux de résaux (genre
Illico et autres, ils n'apportent pas le conseil suffisant et ne sont pas
assurés en cas de malfaçon).
Quel est le rôle de l' "assistants à maîtrise d'oeuvre" ?
Il devra donc être rémunéré ? ( Question idiote je pense...;-)
Y a t il un annuaire professionnel ? Comment le trouver ? Ce que je ferais :
Dans un premier temps, consulter deux ou trois agences immobilières pour
une valorisation des biens en l'état actuel.
Ca, c'est a priori facile...
Quoique je sois un peu septique sur les prix annoncés par les agences, vu
qu'elles ont vocation à être directement impliquées dans la transaction... Dans un deuxième temps, établir une liste (en faisant appel à un
entrepreneur tous corps d'état, par exemple) des travaux à effectuer pour
revaloriser l'ensemble des biens concernés et se fixer un budget "grosso
modo".
Qu'est ce qu'un "entrepreneur tous corps d'état" ? Dans un troisième temps, aller voir un banquier et demander le chiffrage
d'un crédit hypothécaire pour la réhabilitation de l'ensemble avec une
hypotèque sur le premier bien. Lors de la vente tu seras gagnant.
Alors là... Y'aurait trop de questions !
Je vais me documenter ;-)) Aller faire un tour sur les sites de l'ADEME et du conseil général pour
voir les subventions et crédits d'impôts accordées pour les rénovations
dans la région.
Je vais le faire ... Faire un appel d'offres pour chaque corps d'état avec un cahier des
charges parfaitement défini des travaux à effectuer (y compris dans les
matériaux "visibles" à utiliser et la liste des références des livrables
(fabriquants et références catalogue de matériel sanitaire, carrelages,
tuiles, parquet,... ).
Là si j'ai bien compris, c'est, dans mon langage à moi, demander un devis à
chaque corps de métier, pour un travail strictement identique ?
Que sont les "matériaux visibles" ? C'est un boulot monstre, mais c'est la seule façon de gagner de
l'argent... ou de ne pas en dépenser inutilement :-)
Sois patient, t'en as pour 12 à 18 mois...
Mon idée de départ est simplement de ne pas en dépenser.
12 à 18 mois... C'est fin des travaux ? Ou fin du montage de l'opération ? Gnafron, etc
Merci !
Re: Conseils TRES gros oeuvre ...
de : Gnafron
le :
Bastan a écrit : Quel est le rôle de l' "assistants à maîtrise d'oeuvre" ?
Il devra donc être rémunéré ? ( Question idiote je pense...;-)
Y a t il un annuaire professionnel ? Comment le trouver ?
le rôle est de conseiller et de d'aider le maître d'oeuvre (toi) pour
l'avancée du chantier. Attention, il n'a aucune responsabilité dans
l'ouvrage et n'est qu'un intermédiaire. Par contre l'avis et le conseil
sont précieux pour les profanes.
Je ne connais pas d'annuaire professionnel, mais leur rémunération est
entre 10 et 15% du budget.
il y a des réseaux qui cherchent à se monter, peut-être qu'un jour ce
sera plus facile pour tout le monde. Ca, c'est a priori facile...
Quoique je sois un peu septique sur les prix annoncés par les agences, vu
qu'elles ont vocation à être directement impliquées dans la transaction...
tu en as besoin pour l'obtention du prêt à la banque ;-) Qu'est ce qu'un "entrepreneur tous corps d'état" ?
une entreprise qui assure la réalisation du chantier avec les
compétences de tous les corps de métier dont il dispose soit en interne
soit par sous-traitance.
Au moment de demander les devis, demande également les certificats
d'assurances décénnales pour vérifier que tout le chantier sera assuré
et non pas uniquement une partie. En cas de problème, même si le
sous-traitant a une assurance, le commanditaire "tous corps d'état" doit
également être assuré car généralement il n'y a pas de contrat de
sous-traitance entre les deux. Si tu signes directement un devis avec un
sous-traitant, le problème ne se pose pas. Alors là... Y'aurait trop de questions !
Je vais me documenter ;-))
mince, me suis gourré de prêt :-p
je voulais parler de prêt relais avec remboursement différé du capital
et des intérêts au moment de la vente.
Exemple :
Le bien à vendre a une valeur immoblière de 150.000 EUR
La banque consent à prêter 70% de ce montant, soit 105.000 EUR
Les travaux à entreprendre 50.000 EUR au moment du devis (toujours
prévoir 20% de dépassement de budget).
Au moment de la vente, le bien après travaux est évalué à 250.000 EUR.
Le remboursement du capital et des intêrets se fait à ce moment là, au
bout de 2 ans, par exemple, on rembourse 110.000 EUR.
La vente a rapporté un bénéfice de 90.000 EUR (de quoi payer la
réhabilitation des deux autres batiments et pourquoi pas de disposer
d'un peu de cash). Là si j'ai bien compris, c'est, dans mon langage à moi, demander un devis à
chaque corps de métier, pour un travail strictement identique ?
une fois ton "cahier des charges" établi avec le détail des travaux et
matériaux demandés, tu l'envoies à 4-5 entreprises par corps de métier
qui te feront chacune un devis. Tu compares et prends le moins cher avec
des nuances de délais et disponibilités, la qualité du travail est
visible dès le devis, si le moins cher a un écart de plus de 20% avec le
deuxième, préfère le deuxième :-)
Je conseille toujours de faire les devis par corps de métier par ce
qu'un carreleur saura carreler mais pas forcément poser des cloisons, ce
que le plaquiste te fera rapidement et pas forcément plus cher que le
carreleur. Dans ton cas, un couvreur et un charpentier pourront
travailler ensemble dans la même entreprise, mais pas un maçon ou un
fenêtrier :-) Que sont les "matériaux visibles" ?
je voulais dire que tu n'as pas à imposer le type de ciment, de
parpaings ou de cloisons creuses, par exemple, dans ce cas tu serais
responsable de la bonne tenue de la construction.
Par exemple dans la salle de bain, tu peux définir quelle baignoire tu
souhaites (marque Roca, référence Hawaii, p.e.) ou quel robinet (marque
Roca, référence Victoria, p.e.) mais tu n'imposeras pas la façon dont
elle sera raccordée (PER ou cuivre, à moins que tu tiennes
particulièrement à l'une des deux façons de faire), laisse le choix au
professionnel, tu n'imposera pas non plus que l'évacuation se fasse avec
un tuyau PVC de 40, tu serais responsable du mauvais écoulement de ton WC.
Si tu décides de prendre un assistant à maîtrise d'ouvrage, lui verra si
l'entrepreneur ne fait pas les choses dans les règles de l'art et le
signalera pour que ce soit fait correctement (pour de très gros travaux,
je te le conseille). Mon idée de départ est simplement de ne pas en dépenser.
l'idée serait d'en gagner avec l'opération !! :-))))))) 12 à 18 mois... C'est fin des travaux ? Ou fin du montage de l'opération ?
12 à 18 mois pour délais final de l'ensemble des livrables. Les
entrepreneurs ne sont pas tous disponibles et quand ils le sont c'est
par ce qu'ils ne sont pas bons... Merci !
j'espère que tu prendras les bonnes décisions ! ;-)
Re: Conseils TRES gros oeuvre ...
de : "Fred"
le :
Un "maitre d'oeuvre" ou pire "assistant maitre d'oeuvre" est à fuir comme
la peste. Ca n'est pas une profession reconnue, il n'ont aucun diplôme donc
aucune formation, et généralement aucune compétence dans le domaine qui
t'intéresse. Tu peux tomber sur n'importe qui et là, bonjour les dégâts.
Je te conseille de prendre contact avec un architecte quitte à rémunérer son
intervention. Il te donnera un point de vue plus général sur la faisabilité
et l'intérêt des bâtiments en question.
C'est après, avec un avant projet (et faisabilité au regard du permis de
construire) que tu pourras commencer à parler d'estimation de cout.
Puis avec un projet bien ficelé (plans et descriptif d'ouvrages) que tu
pourras parler de devis et d'entreprises (tout corps d'état ou non).
Avec des "vieux bâtiments" on peut faire des choses valables si on sait
prendre les choses par le bon bout.
Amicalement
Fred
"Gnafron" a écrit dans le message de Bastan a écrit : Quel est le rôle de l' "assistants à maîtrise d'oeuvre" ?
Il devra donc être rémunéré ? ( Question idiote je pense...;-)
Y a t il un annuaire professionnel ? Comment le trouver ? le rôle est de conseiller et de d'aider le maître d'oeuvre (toi) pour
l'avancée du chantier. Attention, il n'a aucune responsabilité dans
l'ouvrage et n'est qu'un intermédiaire. Par contre l'avis et le conseil
sont précieux pour les profanes.
Je ne connais pas d'annuaire professionnel, mais leur rémunération est
entre 10 et 15% du budget.
il y a des réseaux qui cherchent à se monter, peut-être qu'un jour ce sera
plus facile pour tout le monde. Ca, c'est a priori facile...
Quoique je sois un peu septique sur les prix annoncés par les agences, vu
qu'elles ont vocation à être directement impliquées dans la
transaction... tu en as besoin pour l'obtention du prêt à la banque ;-) Qu'est ce qu'un "entrepreneur tous corps d'état" ? une entreprise qui assure la réalisation du chantier avec les compétences
de tous les corps de métier dont il dispose soit en interne soit par
sous-traitance.
Au moment de demander les devis, demande également les certificats
d'assurances décénnales pour vérifier que tout le chantier sera assuré et
non pas uniquement une partie. En cas de problème, même si le
sous-traitant a une assurance, le commanditaire "tous corps d'état" doit
également être assuré car généralement il n'y a pas de contrat de
sous-traitance entre les deux. Si tu signes directement un devis avec un
sous-traitant, le problème ne se pose pas. Alors là... Y'aurait trop de questions !
Je vais me documenter ;-)) mince, me suis gourré de prêt :-p
je voulais parler de prêt relais avec remboursement différé du capital et
des intérêts au moment de la vente.
Exemple :
Le bien à vendre a une valeur immoblière de 150.000 EUR
La banque consent à prêter 70% de ce montant, soit 105.000 EUR
Les travaux à entreprendre 50.000 EUR au moment du devis (toujours prévoir
20% de dépassement de budget).
Au moment de la vente, le bien après travaux est évalué à 250.000 EUR.
Le remboursement du capital et des intêrets se fait à ce moment là, au
bout de 2 ans, par exemple, on rembourse 110.000 EUR.
La vente a rapporté un bénéfice de 90.000 EUR (de quoi payer la
réhabilitation des deux autres batiments et pourquoi pas de disposer d'un
peu de cash). Là si j'ai bien compris, c'est, dans mon langage à moi, demander un devis
à chaque corps de métier, pour un travail strictement identique ? une fois ton "cahier des charges" établi avec le détail des travaux et
matériaux demandés, tu l'envoies à 4-5 entreprises par corps de métier qui
te feront chacune un devis. Tu compares et prends le moins cher avec des
nuances de délais et disponibilités, la qualité du travail est visible dès
le devis, si le moins cher a un écart de plus de 20% avec le deuxième,
préfère le deuxième :-)
Je conseille toujours de faire les devis par corps de métier par ce qu'un
carreleur saura carreler mais pas forcément poser des cloisons, ce que le
plaquiste te fera rapidement et pas forcément plus cher que le carreleur.
Dans ton cas, un couvreur et un charpentier pourront travailler ensemble
dans la même entreprise, mais pas un maçon ou un fenêtrier :-) Que sont les "matériaux visibles" ? je voulais dire que tu n'as pas à imposer le type de ciment, de parpaings
ou de cloisons creuses, par exemple, dans ce cas tu serais responsable de
la bonne tenue de la construction.
Par exemple dans la salle de bain, tu peux définir quelle baignoire tu
souhaites (marque Roca, référence Hawaii, p.e.) ou quel robinet (marque
Roca, référence Victoria, p.e.) mais tu n'imposeras pas la façon dont elle
sera raccordée (PER ou cuivre, à moins que tu tiennes particulièrement à
l'une des deux façons de faire), laisse le choix au professionnel, tu
n'imposera pas non plus que l'évacuation se fasse avec un tuyau PVC de 40,
tu serais responsable du mauvais écoulement de ton WC.
Si tu décides de prendre un assistant à maîtrise d'ouvrage, lui verra si
l'entrepreneur ne fait pas les choses dans les règles de l'art et le
signalera pour que ce soit fait correctement (pour de très gros travaux,
je te le conseille). Mon idée de départ est simplement de ne pas en dépenser. l'idée serait d'en gagner avec l'opération !! :-))))))) 12 à 18 mois... C'est fin des travaux ? Ou fin du montage de l'opération
? 12 à 18 mois pour délais final de l'ensemble des livrables. Les
entrepreneurs ne sont pas tous disponibles et quand ils le sont c'est par
ce qu'ils ne sont pas bons... Merci ! j'espère que tu prendras les bonnes décisions ! ;-)
Re: Conseils TRES gros oeuvre ...
de : "Bastan"
le :
Ca c'est un sérieux coup de pouce !
Y'a plus qu'à....
Merci !
Re: Conseils TRES gros oeuvre ...
de : Gnafron
le :
Bastan a écrit : Ca c'est un sérieux coup de pouce !
Y'a plus qu'à....
tiens-nous au courant !!!! ;-)
Re: Conseils TRES gros oeuvre ...
de : Corinne 'tite route
le :
Le Sat, 2 Jun 2007 09:35:56 +0200, Fred a tapoté: Je te conseille de prendre contact avec un architecte quitte à rémunérer son
intervention. Il te donnera un point de vue plus général sur la faisabilité
et l'intérêt des bâtiments en question.
Vu la taille des maisons (300 m2 et 180 m2), même si le calcul des surfaces
est à approfondir, l'intervention d'un architecte sera sans doute
nécessaire.
Pour Bastan, un petit tour à l'Adil du département serait peut-être une
bonne idée (http://www.anil.org/). Et pour les aides financières, regarder
aussi du côté de l'ANAH.